PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS

A compra de um imóvel na planta envolve confiança. O comprador investe recursos em um projeto futuro e, por isso, o legislador criou instrumentos para proteger esse investimento.
Entre eles, destacam-se o patrimônio de afetação e a comissão de representantes, mecanismos que visam garantir transparência, segurança e continuidade da obra, mesmo em caso de dificuldades financeiras da construtora.

 

O QUE É O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

O patrimônio de afetação é o regime jurídico que separa os bens, direitos e obrigações de determinado empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora.
Na prática, isso significa que os valores pagos pelos compradores só podem ser utilizados na construção daquela obra, não podendo ser desviados para outros projetos.

Segundo Luiz Antônio Scavone Junior, o instituto surgiu como reação social à quebra de grandes construtoras, que deixaram milhares de adquirentes à mercê da própria sorte, levando à criação de um mecanismo de proteção coletiva e de limitação dos riscos do empreendimento (Direito Imobiliário – Teoria e Prática, p. 168).
Seu objetivo é resguardar os compradores dos riscos do empreendimento, assegurando que, em caso de insolvência do incorporador, os próprios adquirentes possam assumir a obra e garantir sua conclusão (Scavone, ob. cit., p. 168).

O patrimônio de afetação representa, assim, um importante avanço no direito imobiliário, ao garantir que o investimento dos adquirentes seja preservado e aplicado exclusivamente na conclusão do empreendimento.

 

A COMISSÃO DE REPRESENTANTES: FISCALIZAÇÃO E TRANSPARÊNCIA

A legislação também prevê a criação de uma Comissão de Representantes, formada pelos próprios adquirentes, com a função de fiscalizar a execução da obra e a destinação dos recursos.

Essa comissão atua como um canal de controle e comunicação direta com o incorporador, assegurando que o patrimônio afetado seja corretamente administrado.

De acordo com Scavone (p. 170–172), cabe à Comissão:
• Fiscalizar o recolhimento dos tributos e a qualidade da obra;
• Acompanhar a aplicação dos recursos e impedir que se misturem ao patrimônio da incorporadora;
• Solicitar relatórios periódicos sobre o andamento físico e financeiro da obra;
• Ter acesso aos documentos contábeis e bancários do patrimônio de afetação;
• Representar os adquirentes em caso de irregularidades ou atrasos, inclusive judicialmente.

O autor observa que, embora a lei não estabeleça um modelo rígido de convocação, a Comissão deve ser escolhida entre os próprios adquirentes, em assembleia, para garantir legitimidade e transparência (Scavone, p. 170).
Ela também pode delegar a função de fiscalização a profissional ou empresa especializada, desde que as despesas sejam suportadas pela própria Comissão (Scavone, p. 171).

 

POR QUE ESSES INSTRUMENTOS SÃO IMPORTANTES

O patrimônio de afetação e a Comissão de Representantes trazem transparência, segurança e equilíbrio às relações imobiliárias, reduzindo o risco de perdas financeiras e fortalecendo a confiança entre comprador e incorporador.

Em caso de atraso, paralisação da obra ou indícios de má gestão, esses mecanismos permitem reação imediata e coletiva dos adquirentes, evitando prejuízos maiores.

 

CONCLUSÃO

Mais do que conceitos legais, o patrimônio de afetação e a comissão de representantes são garantias práticas de que o investimento do comprador será respeitado.
Eles asseguram que a obra siga seu curso e que os recursos pagos pelos adquirentes sejam aplicados exclusivamente no empreendimento para o qual foram destinados.

 

🖋️ARTIGO ESCRITO POR

Kauana Gabrielle Carzino Dultra
Advogada, inscrita na OAB/PR nº 109.380.
Pós-graduada em Direito Contratual e Responsabilidade Civil pela Escola Brasileira de Direito – EBRADI.
Graduada em Direito pela Universidade Federal do Paraná – UFPR.
Especialista em Direito Imobiliário e Contratual no escritório Mendes & Zicarelli Advogados Associados.